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January 15, 2009 Con el modelo anteriormente expuesto se ha intentado hacer una síntesis de las distintas fases que definen la formación de los ciclos inmobiliarios. Es importante destacar que tal modelo matemático debe ser tomado como algo aproximado, muy útil para poder realizar predicciones y análisis de situación, pero sin esperar respuestas de alta precisión, debido fundamentalmente a la aleatoriedad de los factores que influyen. Cuestiones referentes a prever exactamente cómo, cuándo, y con qué intensidad se van a manifestar en el sector las consecuencias de una restricción de crédito, es enormemente difícil de predecir, como hemos podido comprobar tras la aparición de la terrible crisis financiera que actualmente atravesamos.
• La cronología en la formación de las distintas fases constitutivas del ciclo tiene un carácter repetitivo, pero existe la posibilidad de obtener distintas amplitudes de desarrollo en función de la intensidad con la que cada una de las variables influya en el desarrollo del mismo. Los periodos de subida y bajada pueden no ser de la misma amplitud que la fase precedente, por lo que los escenarios resultantes deben ser redefinidos en función de las condiciones de contorno estimadas al inicio de cada fase. Destacamos por ello en trazo discontinuo la posible variación de las amplitudes en el desarrollo de los ciclos. • Al margen del ciclo inmobiliario de carácter general existen una multitud de subciclos (submercados), que se diferencian en función del uso del inmueble asignado y su localización. Subciclos de distinta naturaleza y factor de riesgo tienen amplitudes totalmente diferentes, como podrían ser la diferencia existente entre el mercado de la vivienda en alquiler en Alemania (menor volatilidad) o la promoción de centros comerciales en países emergentes (alta volatilidad). Por ello no debemos olvidar las significativas diferencias que pueden existir entre subciclos diferentes, por ejemplo entre el mercado residencial y el terciario. Mientras que el mercado de la vivienda en alquiler tendería a ser más estable, el terciario reaccionaría rápidamente a la caída de la demanda. Un desplome fuerte de las rentas de alquileres de oficinas, directamente influido por el menor crecimiento económico y las expectativas de inversión, arrastrará en una primera fase al mercado de la promoción de vivienda, pero no quizá tan violentamente al de la vivienda en alquiler. Por ello lo importante que resulta diseccionar el denominado subciclo de estudio, atendiendo al tipo de inmueble, tipo de actividad inmobiliaria y localización geográfica. • La dinámica de mercado propia del sector inmobiliario presenta el efecto retardo, consecuencia de la rigidez de la oferta. Es decir, la aparición de una demanda creciente no es inmediatamente satisfecha por la oferta existente. La variación de ésta última se produce con un retraso considerable, lo cual se traduce en fuertes incrementos de precios. o Por ejemplo, las variaciones más acentuadas en términos cuantitativas, los incrementos de stock de nueva superficie, se producen en la fase recesiva, donde aumentan fuertemente y en la fase de recuperación, donde se produce el fenómeno contrario. Análogo ocurre con las tasas de vacío • Finalmente comentar la posibilidad de aplicar simultáneamente el modelo del ciclo inmobiliario a hipotéticas curvas de oferta y demanda, siempre con el desfase temporal antes mencionado. Si se sobrepusieran ambas curvas, obtendríamos, en las intersecciones de las mismas, los puntos de equilibrio del mercado. Y pese a la dificilísima predicción, nos daría una primera aproximación acerca de los puntos máximos y mínimos de los ciclos inmobiliarios.
Rafael Moneo Abreu 
December 01, 2008 Las cuatro fases las podríamos concebir de la siguiente forma: comenzaremos desde una hipótesis inicial consistente en un mercado en equilibrio que tiende a avanzar hacia una fase de expansión. Tal fase precede a un periodo de sobreoferta posterior, constituyendo estas dos fases la parte superior del ciclo. Frente a tal desarrollo, aparecen las fases duales en la parte inferior de la onda sinusoidal, constituida por una corrección y ajuste posterior, para concluir con una fase de estabilización. Pese a la validez general del modelo, significar que este tipo de ciclo sería más adecuado bajo una utilización más restringida, para un determinado subsector, y en un mercado geográfico correspondiente. Estudiaremos en cada una de las fases el efecto combinado formado por la demanda, evolución de los precios y rigidez de oferta para cada una de las fases definidas.
La hipótesis de partida es una situación de teórico equilibrio, en la que coyunturalmente se registra una recuperación económica a nivel general. El efecto inmediato que provoca es una mayor demanda de superficie. En esta primera etapa obtenemos una evolución general del mercado que puede ser reflejada mediante las siguientes premisas:
November 23, 2008 Pese a la popular creencia de la subida permanente del valor de los activos inmobiliarios, algo que parece estuvo muy de moda en la España del “boom” inmobiliario, la realidad nos ha demostrado la total falsedad de tal premisa. Este sector no es ajeno a la existencia de los denominados “ciclos”, periodos, que, con una frecuencia de cinco a siete años, presentan características y evoluciones similares en la demanda y la formación de precios. En economía, y definido el ciclo en su faceta más estricta, podríamos tomar la siguiente acepción: se caracteriza fundamentalmente por la fluctuación de la actividad a lo largo del tiempo y en la que se advierten cuatro fases que caracterizan el desarrollo y la evolución temporal del mismo: depresión, recuperación, auge y enfriamiento posterior. Fuertes oscilaciones en el mercado inmobiliario se producen también en países que a priori parecen ofrecer planas garantías en la seriedad y continuidad de sus modelos económicos, como pueda ser el poderoso Japón de los años ochenta, donde la manzana estratégica en el distrito de negocios de Tokio llegó a “valer” más que el estado completo de California. Un simple vistazo a la geografía de la isla, la escasez de espacio, nos hubiera conducido a la intuitiva idea de precios al alza de forma continuada. La realidad final fue muy distinta a lo experimentado a finales de los ochenta. En las principales regiones del país, el precio de la vivienda tuvo tasas de crecimiento de dos dígitos en el periodo cuatrienal comprendido entre 1987 y 1991. En la fase más álgida, la relación entre el precio de la vivienda y el PIB se elevó un 50% por encima del valor promedio de los últimos diez años. Hoy todavía se recuerdan en el mercado las consecuencias de tal exceso, que con toda seguridad podríamos denominarlo como burbuja. Una década después de tal fenómeno, los precios de la vivienda seguían bajando en Tokio, una de las regiones más afectadas, donde se cerraron transacciones un 50% por debajo de aquellos brutales valores alcanzados en el año 1991. En el periodo actual, y asociado a la fase final de un proceso financiero de inflación de activos, a su vez provocado por una larga etapa de política monetaria consistente en la adopción de bajos tipos de interés, se ha producido un fuerte derrumbamiento del precio del activo inmobiliario a nivel global. Y especial incidencia ha existido en aquellos países donde el precio había experimentado subidas exorbitantes en los últimos años, como EEUU, España, o GB.
November 17, 2008 Una vez más, durante los días 26 y 26 de noviembre, se celebrará el VII Foro Inmobiliario del Instituto de Empresa, estando patrocinado este año por Aguirre&Newman El título, como no podía ser de otra forma en los tiempos que corren, será el de "NUEVAS FÓRMULAS DE FINANCIACIÓN INMOBILIARIA" . Servirá como foro de debate a los principales actores del mercado inmobiliario para, a través de distintas ponencias, analizar y discutir las nuevas fórmulas de financiación inmobiliaria, la situación y tendencias del mercado inmobiliario En la situación actual del mercado, siempre es conveniente estar al día sobre pasado, presente y futuro del sector y sobre las nuevas necesidades financiaras de las empresas, así como, sobre las nuevas fórmulas de financiación que, sin duda van surgiendo. Alguna de las cuestiones que se analizarán serán: • Situación y perspectivas del sector inmobiliario en España. Cambios estructurales necesarios para reactivar el mercado. • La financiación inmobiliaria: Cómo hacer frente a las barreras y escenarios actuales. Continue reading 'VII FORO INMOBILIARIO (25-26 de noviembre 2008)'
July 15, 2008 Martinsa Fadesa acaba de protagonizar la mayor suspensión de pagos de la historia empresarial española. Como fórmula para garantizar la futura viabilidad de la empresa se presenta hoy concurso voluntario de acreedores. La empresa debe 5.200 millones de euros y, de ellos, 4.000 millones corresponden a un sindicato de 45 bancos acreedores. Como casi siempre en estos casos, tanto en España, como en el resto del mundo, la duda surge en torno a si el Estado debe salir en ayuda de empresas de esta dimensión (por las repercusiones colaterales, sobre clientes, acreedores, accionistas, el mercado en general, etc,..., que un concurso de acreedores de emprersa de este tamaño tiene), o por el contrario, el Estado no debe intervenir. La propia Administración de USA, al acudir en ayuda de Bearn Stearns, sentó un peligroso precedente para el sistema financiero y para la imagen de EEUU como cuna del liberalismo económico. Este precedente no ha tardado en verse replicado con Fannie MAe y Freddie Mac y, ¿vendrán mas...??? No cabe duda de que asimir los errores y problemas de empresas privadas con dinero público no hace más que incrementar la carga soportada por todos los ciudadanos y, probablemente, hay otras inversiones más rentables, en términos de ayuda a la economía nacional, que la mera ayuda a una empresa privada En teoría, los activos de Martinsa Fadesa valen alrededor de 11,000 millones de euros, frente a la deuda de 5.200 millones de euros, entonces, ¿que otras fuerzas actúan forzando el concurso de acreedores??. Hasta que punto son también culpables los 45 bancos que concedieron créditos cuando la situación ya no parecía tan clara entonces??? Como bien señalaba a finales del año pasado Carlos Vela, ya ex-consejero delegado de la empresa, el modelo de la empresa era impecable y decía "En todos los años de mi vida profesional, nunca he visto un negocio como este....". Lo que parece que no tuvo en cuenta es que era un modelo impecable para ciclos expansivos de la economía y del negocio inmobiliario pero, ya hemos visto que no lo era cuando la economía se da la vuelta y entramos en un parón como el actual. A finales del año pasado no se podía ya haber previsto esto????? Cuando menos, por los signos que ya se vislumbraban, parece una falta de visión, de responsabilidad y de medida del riesgo Parece que todavía no hemos visto el fondo, quien será el próximo en caer??
June 06, 2008 Cinco interrogantes y una reflexión sobre la situación actual. En los momentos de incertidumbre, como el actual, es fundamental reflexionar sobre los principios fundamentales y conceptos que soportan la actividad inmobiliaria. Hemos vivido unos años tan frenéticos que el día a día nos ha hecho perder perspectiva y visión a medio plazo, a la vez que recuerdo de dónde venimos. En este sentido planteo cinco interrogantes y una reflexión sobre la situación actual. Continue reading 'QUE ESTA OCURRIENDO EN EL “SECTOR INMOBILIARIO” EN EL MUNDO?'
March 17, 2008 El primer balance de inversión del mercado alemán durante el año 2007 no puede ser más gratificante. Cifra record de inversión, situada en el entorno de 100 Miliardos de EUR. La cuestión será analizar la sostenibilidad de tales cifras de inversión en el año 2008. Es evidente que un aumento no se va a producir en el contexto actual, y por ello tarea fundamental será investigar los posibles escenarios de ralentización, distinguiendo por tanto una bajada moderada o un descenso brusco de las cifras futuras de inversión.
No obstante, tal juicio de valor lo es simplemente a efectos de comparación. Por que el contexto a nivel mundial en el sector inmobiliario ha empeorado considerablemente. En EEUU ha estallado la crisis inmobiliaria, se detectan considerables descensos en el precio de los inmuebles, lo que ha arrastrado consigo a numerosas entidades financieras. La caída del PIB americano, el notable empeoramiento de las expectativas macroeconómicas, así como los descensos mencionados, han provocado impagos en numerosos préstamos hipotecarios y la interrupción de las titulaciones, instrumento que permitía a los bancos la venta de derechos de crédito, descargando asimismo tal riesgo de sus balances. Tal situación ha provocado un fuerte endurecimiento de las condiciones de acceso al mercado de crédito. Por ello, los bancos tienden solamente a realizar préstamos en caso de existir un aumento notable de las garantías exigidas. Se presta, pero sólo a aquello que aporten las precauciones pertinentes, y que normalmente no suelen ser los que más lo necesitan.
Rafael Moneo Abreu.
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